挺:0 | 貶:0 | 收藏: 0 | 閱讀數(shù):4945 | 回復(fù)數(shù):1

超級(jí)版主 發(fā)表于: 2013-6-14 23:16:19 | 只看該作者 回帖獎(jiǎng)勵(lì) |倒序?yàn)g覽 |閱讀模式
1#
跳轉(zhuǎn)到指定樓層
     金巖石:高房?jī)r(jià)是為了讓窮人有房住

   “如何建立合理的住房體系?就應(yīng)該讓豪宅賣出天價(jià),然后政府有錢了,就能給窮人建保障房。高房?jī)r(jià)不是為了讓富人發(fā)財(cái),而是讓窮人能住上房子。這才是關(guān)鍵。”6月8日,“理性繁榮,頂尖置業(yè)2013中國(guó)高端物業(yè)投資價(jià)值論壇”在廣州僑鑫·匯悅臺(tái)銷售中心舉行,獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京大學(xué)匯豐商學(xué)院教授金巖石會(huì)后接受了信息時(shí)報(bào)記者專訪! 城市價(jià)值提升讓房?jī)r(jià)上漲
  記者:國(guó)家樓市宏觀調(diào)控政策未來的方向是什么?
  金巖石:以前的國(guó)五條現(xiàn)在政府很少再提了,目前市場(chǎng)上呼吁最高的就是擴(kuò)大房產(chǎn)稅的試點(diǎn)。其實(shí)每一個(gè)政府都不希望自己國(guó)家征稅的房產(chǎn)貶值,同時(shí)又希望自己印的鈔票有出口。所以未來政策的方向就是城市化驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)上漲和貨幣化驅(qū)動(dòng)人民幣國(guó)際化。從這兩點(diǎn)來說,中國(guó)未來政策已經(jīng)沒有太多空間了,所以只能用超額貨幣驅(qū)動(dòng)政府投資,以及用貨幣加投資驅(qū)動(dòng)城鎮(zhèn)化。因此,中國(guó)未來十年的政策方向就是貨幣加城鎮(zhèn)化驅(qū)動(dòng)消費(fèi)升級(jí),唯一可能的變數(shù),如果證券市場(chǎng)政策得當(dāng),股市有可能代替樓市成為新的投資趨勢(shì)。
  記者:最近包括廣州在內(nèi)的很多一線城市都出現(xiàn)多個(gè)地王,您覺得這是必然的還是反常的,是否意味著未來樓價(jià)會(huì)因此而再次上漲?
  金巖石:房?jī)r(jià)必然上漲,但和土地價(jià)格沒有必然的關(guān)系。地王出現(xiàn)之后很多人都在說,房?jī)r(jià)和地價(jià)是面包和面粉的關(guān)系,其實(shí)兩者并不是同一個(gè)問題。而是人口、貨幣在流動(dòng)中讓土地所承受的空間價(jià)值提高了,然后通過房子來分割空間價(jià)值而已。空間價(jià)值之所以不斷上漲,是因?yàn)槿丝凇⒇泿、時(shí)間和空間貨幣化,轉(zhuǎn)化為城市的一切?諝庵衅≈疱X的味道,而人的生命又是有限的,這才是真正的城市價(jià)值。而很多房企之所以一擲千金,也就是看好未來城市的空間價(jià)值。
  記者:目前土地市場(chǎng)正在改革,之前有消息指出,要把宅基地合法化并且上市,您怎么看?
  金巖石:在沒有一個(gè)系統(tǒng)的農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化政策出臺(tái)之前,任何人都不應(yīng)該動(dòng)農(nóng)民的土地,否則會(huì)得罪祖宗。城鎮(zhèn)化不是簡(jiǎn)單的讓農(nóng)民進(jìn)城,農(nóng)民進(jìn)城只能上街要飯。試想一下,有勞動(dòng)力的人都進(jìn)城了,剩下的老弱病殘卻要在農(nóng)村種糧食供給城市,這不可能也不現(xiàn)實(shí)。而那些進(jìn)城了的農(nóng)民,很多都沒有上過學(xué),沒有能力就業(yè),但是進(jìn)到城市他們的欲望卻被點(diǎn)燃了,在滿足不了他們自身需求的情況下只能鋌而走險(xiǎn)。所以,我們應(yīng)該用農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化來解決農(nóng)村的生存問題,然后把宅基地置換成讓不能進(jìn)城的農(nóng)民能活下去的產(chǎn)業(yè)。比如巴西就是個(gè)失敗的例子,80%以上的農(nóng)民都進(jìn)城了,城市也變成了一個(gè)貧民窟,所以現(xiàn)在中國(guó)處于一個(gè)十字路口,成則歐美,敗則拉美。
  珠江新城10萬單價(jià)是必然
  記者:過去廣州被很人多稱之為“理性城市”,相對(duì)于北京上海來說,樓價(jià)相對(duì)較低。但近一兩年廣州樓價(jià)也漲了很多,您是任何看待廣州這個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)?
  金巖石:評(píng)價(jià)一個(gè)城市地位如何,不應(yīng)該以該城市的樓價(jià)為依據(jù)。我覺得廣州過去一直沒有找到真正的城市中心,過去一提到廣州,首先想到的是五羊雕石、越秀區(qū),但這些區(qū)域現(xiàn)在居住人口混亂,一些批發(fā)市場(chǎng)讓周邊居民的安全系數(shù)降低,F(xiàn)在廣州才真正找到了城市的中心,那就是珠江,以水為中心。比如上海的中心由過去的淮海路轉(zhuǎn)到陸家嘴,原因就是因?yàn)椤八薄?br />   水可以凈化城市空氣,可以讓人的心情變化。所以一個(gè)城市的中心居住理念應(yīng)該是擇水而居、飲水而居、造水而居。
  記者:廣州的中心既然是珠江,那珠江新城目前每平方米4、5萬元的樓價(jià)還有多少上漲空間?
  金巖石:按照我的研究,一般一線城市主城區(qū):中心區(qū)的比例是1:5,比如上海中環(huán)的價(jià)格是每平方米6萬元,陸家嘴就可能出現(xiàn)30萬單價(jià)的豪宅。深圳和廣州都是這個(gè)比例,廣州現(xiàn)在主城區(qū)的價(jià)格是每平方米2萬元,那珠江新城出現(xiàn)10萬的單價(jià)是必然的。
  “房?jī)r(jià)壓下來城市就沒機(jī)會(huì)了”
  記者:北京和上海等一線城市頻現(xiàn)天價(jià)豪宅,廣州也有出現(xiàn)10萬元的單價(jià),你覺得合理嗎?
  金巖石:什么叫合理價(jià)格,買賣即合理。上海的湯臣一品就應(yīng)該賣每平方米50萬元的價(jià)格,然后拿出三分之一的價(jià)格給窮人建房子。如何建立合理的住房體系?就應(yīng)該讓豪宅賣出天價(jià),然后政府有錢了,就能給窮人建保障房。窮人就不應(yīng)該奢望買房,如果窮人也可以買房,那這個(gè)城市就是一個(gè)貧民窟。把一個(gè)城市的房?jī)r(jià)壓下來,城市沒有機(jī)會(huì)了,窮人都不來了。高房?jī)r(jià)不是為了讓富人發(fā)財(cái),而是讓窮人能住上房子。這才是關(guān)鍵。
  記者:為什么一些越貴的產(chǎn)品賣的越好?
  金巖石:高端物業(yè)之所以引得爭(zhēng)搶,有四個(gè)原因:
  第一,奢侈品定價(jià)概念。愛馬仕的包是奢侈品,住房也有奢侈品。城市高端物業(yè)的價(jià)格由誰(shuí)來決定呢?由塞納河決定,由泰晤士河決定,全球77個(gè)金融中心,除了德國(guó)的法蘭克福的房?jī)r(jià)不漲,所有金融中心的房?jī)r(jià)都是高漲。
  第二,信用資產(chǎn)概念。豪宅不是房子,因?yàn)樽『勒娜耸菫榱双@得更多的機(jī)會(huì),很多人是因?yàn)樽〉牡胤蕉淖兞艘簧?br />   第三,投資概念。當(dāng)把豪宅放在經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)當(dāng)中,會(huì)看到豪宅的領(lǐng)漲抗跌,漲的時(shí)候比平均數(shù)快,跌的時(shí)候比平均數(shù)慢慢,比如香港樓價(jià)在1997年到2002年暴跌,這時(shí)候平均跌到50%~60%,豪宅跌了20%~3%,但是從2002年到現(xiàn)在,豪宅漲了5倍,而香港樓價(jià)平均值才剛回到1997年的水平。
  第四個(gè)稅收激發(fā)概念。將來一定要開征豪宅稅,只要開豪宅稅,豪宅的價(jià)格必然會(huì)漲。因?yàn)榻o你貼了一個(gè)標(biāo)簽,你是富人。漲了稅你會(huì)心安理得地住在這里。重慶的房產(chǎn)稅執(zhí)行后,重慶的豪宅漲了10%。一個(gè)國(guó)家開征任何稅收,都會(huì)導(dǎo)致征稅和稅收辦法產(chǎn)生互動(dòng)。當(dāng)我們開征所得稅的時(shí)候,意味著所得長(zhǎng)期呈現(xiàn)上升趨勢(shì),開征豪宅稅意味著豪宅也會(huì)上升。所以稅收效益會(huì)激發(fā)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲,如果現(xiàn)在買了,三年后,出現(xiàn)了豪宅稅,你的房?jī)r(jià)不會(huì)下跌,反而會(huì)上漲。
  投資秘訣
  要投資近水的人口流入城市   記者:現(xiàn)在樓市的特殊時(shí)期,投資應(yīng)該如何把握?
  金巖石:三點(diǎn)要求。其一,圈內(nèi)(中心區(qū)域)可以投資,圈外不可投。其二,有水的城市可以投,無水的地方不投。其三,人口流出的城市不投,人口流入的城市可以投資。選擇投資哪個(gè)城市要看他們是否流動(dòng)人口有1500萬~2000萬,是否有水,是否經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不錯(cuò)?梢赃x擇的城市范圍有三,就是三大中心,即大北京、大上海、大珠三角。另外,大成都、大重慶、大武漢、大西安、大沈陽(yáng)也是不錯(cuò)的地方,值得考慮。
  而高端物業(yè)投資有“三個(gè)中心”理論,一看是不是中心城市,二看是不是城市中心,三看是不是中心城市的城市中心。城鎮(zhèn)化開始從50%向65%以上挺進(jìn),房?jī)r(jià)降出現(xiàn)“大城繼續(xù)上漲,小鎮(zhèn)相繼暴跌”。決定城市房?jī)r(jià),特別是是決定高端物業(yè)房?jī)r(jià)不是收入,也不是資金回報(bào)率,是單位空間面積的人口和財(cái)富之間的比例。城市化帶來的人流、錢流、逐水流,讓單位空間面積的人口財(cái)富比暴漲,房?jī)r(jià)自然上漲。
  個(gè)人簡(jiǎn)歷
  1955年出生的金巖石,被海內(nèi)外媒體譽(yù)為“索羅斯的中國(guó)門徒”、“納斯達(dá)克市場(chǎng)的活字典”。先后在南開大學(xué),美國(guó)哈佛大學(xué)等知名大學(xué)深造, 代表作品《金巖石解讀中國(guó)經(jīng)濟(jì)》。他是最先在華爾街從業(yè)創(chuàng)業(yè)的華人之一,所創(chuàng)三普證券于1997年在納斯達(dá)克借殼上市,隨后又創(chuàng)立三普投資、三普基金。2001年回國(guó)后,先后組建了中國(guó)首家合資證券公司華歐國(guó)際以及中國(guó)首家合資基金公司湘財(cái)荷銀(現(xiàn)泰達(dá)荷銀)。2008年加盟國(guó)金證券,任首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家,同時(shí)兼任上海交大海外學(xué)院金融所所長(zhǎng),北大,清華,中國(guó)政法大學(xué),浙大,中歐,中南財(cái)大等大學(xué)的EMBA教授。
        
“蕾豐”不是人  “蕾豐”是棉農(nóng)心中的神!
一噴苗齊壯    二噴蕾鈴多    三噴桃不落


中國(guó)農(nóng)資聯(lián)盟
eniaca.com.cn 做一個(gè)有思想的農(nóng)業(yè)人  點(diǎn)我把你微博放在此處  點(diǎn)我查看微信平臺(tái)教程  點(diǎn)我免費(fèi)發(fā)手機(jī)短信
超級(jí)版主 發(fā)表于: 2013-6-14 23:18:45 | 只看該作者
      如何建立合理的住房體系?就應(yīng)該讓豪宅賣出天價(jià),然后政府有錢了,就能給窮人建保障房。窮人就不應(yīng)該奢望買房,如果窮人也可以買房,那這個(gè)城市就是一個(gè)貧民窟。把一個(gè)城市的房?jī)r(jià)壓下來,城市沒有機(jī)會(huì)了,窮人都不來了。高房?jī)r(jià)不是為了讓富人發(fā)財(cái),而是讓窮人能住上房子。這才是關(guān)鍵。
         
   所謂磚家的理論,大家相信嗎?
“蕾豐”不是人  “蕾豐”是棉農(nóng)心中的神!
一噴苗齊壯    二噴蕾鈴多    三噴桃不落


中國(guó)農(nóng)資聯(lián)盟
eniaca.com.cn 做一個(gè)有思想的農(nóng)業(yè)人  點(diǎn)我把你微博放在此處  點(diǎn)我查看微信平臺(tái)教程  點(diǎn)我免費(fèi)發(fā)手機(jī)短信

快速回帖 使用高級(jí)模式(可批量傳圖、插入視頻等)

您需要登錄后才可以回帖 登錄 | 立即注冊(cè)

本版積分規(guī)則 Ctrl + Enter 快速發(fā)布